于之洋 趙振宇

　　住房問題始終是關(guān)系民生福祉的重大民生議題。當(dāng)前，我國住房供應(yīng)體系一定程度上存在結(jié)構(gòu)性失衡現(xiàn)象，住房保障的覆蓋面與體系化還有待進(jìn)一步擴(kuò)大和加強(qiáng)。黨的二十屆三中全會《決定》指出：“加快建立租購并舉的住房制度，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。”全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議進(jìn)一步提出，要“以需定購、以需定建，增加保障性住房供給，配售型保障房要加大力度”。近期召開的中央城市工作會議再次強(qiáng)調(diào)“加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”。加大配售型保障性住房供給力度，能夠促進(jìn)房地產(chǎn)市場良性循環(huán)并釋放消費(fèi)潛力，讓廣大中低收入群體享受房地產(chǎn)市場發(fā)展和保障性住房的政策紅利，從而為構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式提供重要支撐。在新一輪配售型保障性住房供給中，我市亟須強(qiáng)化完善供給機(jī)制，優(yōu)化用地供應(yīng)機(jī)制，提升住房品質(zhì)，健全管理機(jī)制，推動配售型保障性住房高質(zhì)量發(fā)展，助力加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

　　堅持以需定建，完善供給機(jī)制

　　整合多維度數(shù)據(jù)構(gòu)建動態(tài)需求評估體系。依托寧波住房保障服務(wù)平臺系統(tǒng)，結(jié)合常住人口住房自有率、商品房空置率、租賃市場供需比等指標(biāo)，動態(tài)監(jiān)測城市的住房資源匹配度，同時通過線上輪候系統(tǒng)實時采集新就業(yè)大學(xué)生、青年人才等新市民的保障房申請數(shù)據(jù)，精確測評居住需求規(guī)模。

　　優(yōu)化配售型保障性住房供給方式。調(diào)整供給方向，根據(jù)需求適當(dāng)減少新建規(guī)模，支持通過消化存量房的方式來籌集配售型保障性住房的房源。政府應(yīng)結(jié)合配售型保障性住房的目標(biāo)與標(biāo)準(zhǔn)，明確被收購商品房項目應(yīng)具備的條件，可重點關(guān)注保交房及償債壓力大、自主處置資產(chǎn)困難的項目，同時對收購過程中涉及的資產(chǎn)評估、權(quán)屬變更等一系列問題形成文件進(jìn)行明確。

　　結(jié)合實際情況，合理安排供給進(jìn)度。結(jié)合線上輪候系統(tǒng)的實時申報數(shù)據(jù)，當(dāng)存量房源覆蓋率達(dá)到預(yù)設(shè)標(biāo)準(zhǔn)時，應(yīng)動態(tài)調(diào)節(jié)新建房源進(jìn)度，逐步轉(zhuǎn)向“需求申報—分批審批—定向籌建”的精準(zhǔn)供給模式。對于住房矛盾顯著緩解的區(qū)域，可以轉(zhuǎn)向需求導(dǎo)向型供給，依據(jù)資格審核通過的家庭數(shù)量確定單次供給規(guī)模，從“靜態(tài)計劃”到“動態(tài)響應(yīng)”，形成“以需定建”的動態(tài)供給體系。

　　優(yōu)化用地供應(yīng)機(jī)制，提升項目建設(shè)適配性

　　構(gòu)建與年度建設(shè)任務(wù)聯(lián)動的用地編制體系。在編制國有建設(shè)用地供應(yīng)計劃時，對配售型保障性住房用地實行清單化管理和優(yōu)先規(guī)劃機(jī)制，通過設(shè)立獨立的用地科目實現(xiàn)供應(yīng)計劃單列。

　　構(gòu)建多審合一的數(shù)字平臺，高效保障土地供給。依托“浙里建”系統(tǒng)搭建配售型保障性住房用地審批模塊，整合資規(guī)局的規(guī)劃許可、住建局的施工許可以及發(fā)改委的投資核準(zhǔn)等多項審批事項，實現(xiàn)“一表申請、并聯(lián)審批”，對配售型保障性住房用地項目實行審批綠色通道，擴(kuò)大土地供給的多種渠道。

　　優(yōu)先選取可優(yōu)化開發(fā)地塊。將房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、區(qū)域配套設(shè)施完善度等關(guān)鍵要素納入選址綜合考量，優(yōu)先選取已完成市政管網(wǎng)鋪設(shè)、公共服務(wù)配套成熟的片區(qū)，確保項目選址與城市發(fā)展時序相匹配，避免出現(xiàn)住房與配套設(shè)施脫節(jié)的問題。

　　提升住房品質(zhì)，打造配售型“好房子”

　　優(yōu)化空間布局，提升宜居程度。通過“城市更新單元規(guī)劃”來劃定配售型保障性住房的配建比例，重點在軌道交通樞紐、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等區(qū)域嵌入配售型保障性住房居住社區(qū)，形成“大分散、小集中”的分布格局。同時將住房選址與公共服務(wù)設(shè)施網(wǎng)絡(luò)深度融合，確保每個配售型保障性住房社區(qū)周邊覆蓋基礎(chǔ)教育、醫(yī)療、商業(yè)等核心設(shè)施。

　　加強(qiáng)科技創(chuàng)新，推動住房建設(shè)轉(zhuǎn)型升級。施工主體在建設(shè)過程中可以引入建筑信息化模型（BIM）技術(shù)對建筑設(shè)計、施工管理流程進(jìn)行優(yōu)化，提升建筑效率。同時利用集成物聯(lián)網(wǎng)傳感器實時監(jiān)測數(shù)據(jù)，實現(xiàn)建筑性能動態(tài)優(yōu)化，并搭建配售型保障性住房集中采購平臺，應(yīng)用大數(shù)據(jù)分析精準(zhǔn)匹配供需，為居民提供更加便利化的居住服務(wù)。

　　注重節(jié)能減碳，推動綠色發(fā)展。在配售型保障性住房建設(shè)過程中，可以采用低碳環(huán)保的建筑材料，降低建筑全生命周期碳排放，并利用太陽能和風(fēng)能等再生資源，降低對傳統(tǒng)化石能源的依賴。同時使用綠色先進(jìn)的建筑技術(shù)，有效提升住房的保溫、隔音和通風(fēng)性能，確保住房的品質(zhì)提升。

　　健全管理機(jī)制，推動后期可持續(xù)發(fā)展

　　引進(jìn)專業(yè)的市場化運(yùn)營機(jī)構(gòu)。引入專業(yè)化管理機(jī)構(gòu)參與全流程的開發(fā)建設(shè)，招采專業(yè)銷售服務(wù)，與政府部門形成職能互補(bǔ)。市場化運(yùn)營機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)日常維護(hù)、資產(chǎn)運(yùn)營等執(zhí)行事務(wù)，政府部門則專注政策制定與監(jiān)督職能，有效激活社會組織參與配售型保障性住房的建設(shè)和運(yùn)營動力，同時提升配售型保障性住房社區(qū)管理水平。

　　完善準(zhǔn)入與回購機(jī)制。加速推進(jìn)居民信用信息庫與住房保障誠信檔案建設(shè)，審核標(biāo)準(zhǔn)上在既有工資水平、居住狀況等常規(guī)審核要素之外，應(yīng)將數(shù)字經(jīng)濟(jì)時代衍生的多元化就業(yè)形態(tài)收益、創(chuàng)新性財產(chǎn)模式等納入評估體系，使現(xiàn)行保障資格審查機(jī)制能夠精準(zhǔn)反映不同群體在新型社會經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中的實際經(jīng)濟(jì)狀況。在回購機(jī)制上，應(yīng)建立房價波動應(yīng)對機(jī)制，防止回購價格與市場脫節(jié)，同時對于竣工時間超過15年的配售型保障性住房在回購后可以轉(zhuǎn)化為保障性租賃住房，有利于促進(jìn)配售型保障性住房資源的良性循環(huán)。

　　拓寬資金來源，開拓長周期資金渠道。通過注入本金或貼息等方式，優(yōu)化保障性住房項目主體的信貸條件，以獲得更多銀行資金支持。同時適當(dāng)增加地方專項債券和保障性安居工程補(bǔ)助資金，確保增量資金落實到位，保證項目資金穩(wěn)定。在此基礎(chǔ)上，通過房地產(chǎn)信托投資基金和公益信托基金等為配售型保障性住房項目籌集長期資金，引導(dǎo)社會資本參與供給。

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